Zdálo by se to jasné a neoddiskutovatelné. Bydlení ve vlastním domečku se zahradou na vlastním pozemku je podstatně příjemnější než pochybná smlouva na dobu určitou s vlastníkem domu. Každá mince má však dvě strany.
Nájemní – družstevní – osobní. Rozdíl je především ve svobodě s nakládáním bytu.
U nájemních bytů jsme klasickým nájemcem, přičemž vlastníkem (majitelem) bytové jednotky je stát, obec či soukromník.
Být „vlastníkem“ družstevního bytu značí, že vlastníme družstevní podíl, nikoliv samotnou bytovou jednotku. Družstvo je právnickou osobou, jejíž práva a povinnosti velmi striktně a propracovaně určuje občanský zákoník. Členové družstva mohou prostřednictvím svého členství v družstvu ovlivňovat důležitá rozhodnutí a fakticky tak mohou s bytem nakládat svobodněji než pouzí „nájemci“, kteří bydlí u vlastníka.
U bytu v osobním vlastnictví se stáváme skutečnými majiteli bytu a se všemi ostatními tvoříme tzv. „společenství vlastníků jednotek“. Nakládání s bytovou jednotkou je zcela v naší režii, na změnu dispozice nebo na to, kdo s námi bude žít, se nemusíme nikoho dovolovat.
Výhody bydlení u vlastníka či v rámci družstva – žádné daně ani velké finanční závazky
Společné poplatky se platí všude
Pokud vás do běla vytáčejí všechny možné poplatky za společné prostory, za stříhání
zahrady, kterou nevyužíváte, či za nefunkční výtah, vězte, že vlastníci bytů v osobním vlastnictví na tom nejsou o nic lépe. I majitelé těchto domů musí přispívat na správu domu a na veškeré opravy. Poplatkům navíc se nevyhnou. Nájemci navíc neplatí odstranění škod, nejde-li o tzv. „drobné opravy“ (do 500 Kč).
Převod družstevního bytu bez daně
Převod družstevního podílu není zatížen žádnou daní. Pokud jste navíc v bytě bydleli déle jak 5 let, neplatíte ani daň z nemovitosti. U bytů v osobním vlastnictví se 3 % daň platí vždy, v případě pětimilionového bytu to nemusí být zanedbatelná částka. Družstevní byty lze navíc „prodat“ (resp. převést členský podíl) bez souhlasu družstva. Ke zřízení podnájmu již tento souhlas potřebujete.
Bez vstupních nákladů a bez noční můry – hypotéky
Nájem není zatížen žádnou horentní vstupní částkou (tvoří max. 3 kauce ve výši nájemného). Nejen v časech globální finanční či osobní finanční krize se ukazuje, že platit hypotéku, úvěr či půjčku může znamenat doživotní závazek, jehož nedodržení může mít fatální důsledky. Pokud např. cestujeme nebo si nejsme lokalitou zcela jisti, je placení nájemného výhodnější. Rychle a výhodně prodat byt v osobním vlastnictví (v případě, že chceme koupit jinou nemovitost na jiném místě) je problematické – převod na nového vlastníka v rámci katastru nemovitostí může trvat až půl roku. Urychleně se
přestěhovat za
prací z nájmu do nájmu není složité ani finančně, ani právně.
Přečtěte si také: Chcete pronajímat byt nebo pokoj?
Nevýhody bydlení u vlastníka – skromnost, nájemné a rychlý vyhazov
Společné prostory chce vlastnit každý, platit nikdo
Zákon stanovuje, za jakých podmínek lze užívat tzv. společné prostory a co se těmito prostorami myslí. Stěhujete-li se do starého domu kvůli prostorné půdě, na které se „běžně“ suší prádlo (tzv. zvykové právo), musíte si tuto možnost nechat zapsat do nájemní smlouvy. Stejně tak bez poznámky v nájemní smlouvě nesmíte samostatně užívat dvorek před domem, a „popotahován“ můžete být i za odstavený kočárek či za prostornější botník stojící před vchodovými dveřmi – zvláště, bude-li jeho umístění či rozměr odporovat požárním předpisům.
Co není vaše, nelze pronajmout. Jen dát do podnájmu
S družstevním bytem se vždy složitěji nakládá. Pokud chcete byt tzv. „nabídnout za úplatu“ do podnájmu (družstevní byt nelze klasicky „pronajmout“), vždy potřebujete písemný souhlas družstva. Podnájem má navíc svá specifika, která upravuje občanský zákoník a která dávají sice širší prostor pro manipulaci vám, ale drží zkrátka případného podnájemníka. Ten např. nemá jakékoliv právo na náhradní
bydlení a výpovědní lhůta může být klidně stanovena na týden. Ještě menší prostor pro manipulaci vzniká u nájmu bytu. Bez souhlasu nesmíte provádět větší
stavební úpravy (jejich rozsah upravuje zákon), ani nesmíte byt dát do podnájmu. Naopak výpověď z bytu můžete dostat snadno a rychle – záleží na úpravě nájemní smlouvy.
Nájemné platíte jen vlastníkovi, družstevní byty ale mohou spadnout do konkurzu
Klasické nájemné se platí pouze vlastníkovi (stát či soukromník). Členové družstva sice také odvádějí nájem, ten se ale vedle poplatků za služby a fond oprav skládá i ze splátky anuity (příprava na
privatizaci). V případě, že někteří ze členů bytového družstva nebudou schopni anuitu splácet, dostává se celé družstvo jakožto právnická osoba do problémů s hospodařením, které mohou skončit i konkurzem, exekucí a zrušením družstva. Nájemné placené vlastníkovi se vyplatí především u krátkodobých nájmů (do tří let), v případě nutnosti rychlého sehnání vlastního bydlení, pokud cestujete, nebo pokud se pronájem bytu (pokoje) vyplatí více, než částka vynaložená za dojíždění do místa práce. Nezávazný nájem se vyplatí i tam, kdy je jasné, že vaši
dědicové nebudou chtít (či moci) platit zbývající část úvěru či hypotéky, naopak je hazardem v případě nízkého důchodu, který nezvyšuje další příjem –
regulace nájemného je pro seniory noční můrou.
Přečtěte si také: Kupujete byt? Ptejte se, jak hospodaří celý dům
Co si vydupat a na čem trvat, bydlíte-li u majitele
1. na přehledném vyúčtování služeb za vytápění a užitkovou vodu
Právě ceny za vodu a teplo patří k nejvyšším položkám všech služeb spojených s užíváním bytu. Pronajímatel či správce by vám měl podat přehledné a jasné
vyúčtování nejméně jednou za rok a hlavně – všechny položky musí být ověřitelné. Podoba takového vyúčtování se řídí zákonem a je správná jen v momentě, kdy obsahuje všechny předepsané položky včetně rozpočítání podílu skutečných nákladů za dané služby připadající na jednotlivé byty a kopie celkové faktury za dodávané služby. Právně rozúčtování těchto služeb ošetřuje vyhláška 372/2001 Sb., najdete ji třeba zde.
2. na okamžitém odstranění závad v bytě či společných prostorách
Kromě drobných oprav, které určuje zákon, hradí veškeré náklady spojené s většími opravami bytu pronajímatel. Závadu musíte ovšem oznámit neprodleně a musíte umožnit její odstranění (např. zpřístupněním svého bytu). Pokud na vaše výzvy (nejlépe písemné) vlastník nereaguje, odstraňte škodu sami a soudně požadujte uhrazení školy či slevu na nájemném.
Přečtěte si také: Práva a povinnosti nájemníků
Pamatujte a nedejte se zviklat!
• Změna osoby pronajímatele se vaší nájemní smlouvy nemůže nijak dotknout. Na nového majitele domu či bytu přecházejí práva a povinnosti jeho předchůdce.
• Nově může vlastník bytu zvyšovat částku nájemného a také vám může vypovědět smlouvu bez přivolení soudu. I způsob této výpovědi ale stanovuje zákon, který nájemce nenechává napospas.
• Nájemce nesmí bez souhlasu vlastníka provádět větší stavební úpravy v bytě – totéž ale platí i pro vlastníka. Jakékoliv úpravy musí odsouhlasit i nájemce.
Vztahy mezi vlastníky, nájemci a pronajímateli upravuje občanský zákoník.
Kam dál?
Od roku 2011 a 2013 výrazně vzrostou obecní nájmy
Nenechte se vyhodit z bytu
Koupím byt zn. v původním stavu
Jak poznáte seriózní realitku?
Ideální „startovací“ byty pro vaše děti
Dvojí odhad cen nemovitostí
10 důvodů, proč bydlet v paneláku
Jaké výhody spatřujete v bydlení u vlastníka? Jak hodnotíte šance dnešních mladých rodin na získání bytu? Vstup do diskuze
zde.